Un an et demi après avoir ouvert le capital de la société, le groupe Accor cède à nouveau une participation chez AccorInvest à plusieurs actionnaires existants. Une action qui laisse en suspens plusieurs questions sur l’avenir de la société.

Accor a récemment vendu 5,2% du capital d’AccorInvest à plusieurs actionnaires de la société (dont Colony Capital), d’une valeur totale de 204 millions d’euros. Cette opération doit être clôturée d’ici la fin de l’exercice 2019, « sous réserve de l’approbation des autorités de la concurrence compétentes ». Le groupe hôtelier va néanmoins conserver une participation de 30 % dans le capital d’AccorInvest, montant étant « le seuil minimum convenu lors de la cession d’AccorInvest en 2018, et courant jusqu’en mai 2023 ». AccorInvest est ainsi valorisée à hauteur de 3,9 milliards d’euros (en hausse de +12,9 % par rapport à la valeur de l’entreprise lors de la cession en 2018) ce qui « reflète les effets positifs de la transformation engagée par le premier propriétaire hôtelier européen ».

Mais ce détachement renforcé entre les deux sociétés pose la question de l’avenir de AccorInvest. En effet, comme le disait Olivier Chopin, Directeur Général, Les Hôtels de Bordeaux, Président de l’Association des investisseurs Franchisés Louvre Hotels, dans son intervention au Paris Asset Forum >hospitality, franchisés comme franchiseurs changent de comportement :

Il y a 5 ans, un hôtelier était historiquement lié à un groupe et on ne se posait pas de questions ni d’un côté ni de l’autre. Aujourd’hui, des deux côtés il y a des stratégies d’opportunité. Côté franchiseur il peut y avoir une volonté de privilégier une meilleure opportunité sur un même marché. De facto côté franchisé, cette volonté d’aller vers le plus attirant, celui qui a le plus de notoriété qui correspond le mieux au marché, celui qui propose des fees plus intéressants s’est également développée.

Les établissements d’AccorInvest, opérés aujourd’hui exclusivement sous franchises du groupe Accor jusqu’en 2023, pourraient donc éventuellement se tourner vers d’autres franchiseurs passée cette date. L’appétit de groupes étrangers pour les marchés européens se fait de plus en plus sentir. Alors qu’AccorHotels demeure le leader incontesté de l’offre en France en 2018, en tant que plus gros propriétaire opéré sous franchise par Accorla montée d’autres groupes sur le marché est indéniable et laisse présager une concurrence renforcée dans les prochaines années. L’hôtelier chinois Jin Jiang (qui a racheté Louvre Hotels) a révélé une légère croissance organique +0,3% en 2018. B&B a augmenté son offre de +6,3%, Best Western de +1,2%, InterContinental Hotel Group de +3,8%, Brit Hotel de +7,2%, et le groupe Marriott International de +9,5%. Ce dernier laisse présager une forte progression à l’horizon 2021, comme l’arrivée de deux nouveaux établissements dans la capitale d’ici 2020, à opérer sous les marques Sheraton et Moxy, le laisse envisager.

D’autant plus que les marchés européens, et tout particulièrement la France, sont très attractifs pour l’investissement hôtelier. Adrien Lanotte, Senior Analyst chez MKG Consulting, expliquait au cours de la MasterClass des Worldwide Hospitality Awards (édition 2019) que « la France est un bon placement lorsque le marché pourrait connaitre un retournement », puisqu’il s’agirait d’un « marché résilient ». Egalement, les grandes métropoles françaises affichent encore de belles perspectives de croissance, notamment Lyon, Strasbourg ou encore Lille en région. A propos des métropoles, Giorgio Manenti, partner chez Eastdil Secured, témoignait au Paris Asset Forum >hospitality d’un changement de réflexion de la part des investisseurs, qui ne raisonnent plus en termes de pays mais de villes aujourd’hui. Il explique ainsi que les investisseurs « examinent ces villes indépendamment, ce qui les rend dynamiques, et ils les classent de façon très similaire », renforçant d’autant plus l’attractivité de métropoles européennes comme Barcelone ou Londres, malgré les contextes économiques ou politiques nationaux dans lesquels elles se trouvent.

AccorInvest est propriétaire de 857 hôtels, dont 86% sont implantés en Europe. Au total ce sont 123 330 chambres qui sont exploitées sous franchises de marques d’Accor. Le chiffre d’affaires total enregistré en 2018 était de 4 milliards d’euros. En mai 2018, Accor a ouvert le capital d’AccorInvest, à l’occasion d’une cession de 57,5% des parts de la société auprès de plusieurs fonds souverains (Public Investment Fund (PIF) et GIC), d’investisseurs institutionnels (Colony NorthStar, Crédit Agricole Assurances et Amundi), et de multiples investisseurs privés. Cette opération a permis au groupe de dégager 4,6 milliards d’euros de liquidités brut. Dorénavant, AccorInvest poursuit une stratégie d’optimisation des assets et de maximisation de la performance opérationnelle grâce au partenariat qu’ils entretiennent avec Accor, à l’échéance 2023, comme expliqué précédemment.

Du côté du groupe Accor, celui-ci entretient une stratégie asset light affirmée et multiplie les opérations pour dégager des liquidités. De la même manière que pour AccorInvest, le groupe a précédemment revendu une participation de 5% du capital de Huazhu, lui permettant ainsi de récupérer 451 millions de dollar de liquidités. Aussi, Accor vient d’annoncer à la fois la cession de sa participation de 85,8% dans le capital de la société basée en Europe de l’est, Orbis, à AccorInvest pour un montant de 1,06 milliard d’euros, opération qui se concrétisera sous la forme d’une OPA (offre publique d’achat) au premier trimestre 2020, ainsi que le « Sale & Management back » des hôtels Mövenpick en location pour un montant de 429 millions d’euros. Ce sont 16 établissements basés en Allemagne, en Suisse et aux Pays-Bas, qui vont rejoindre le portefeuille de HR Group, un fond privé allemand, tout en continuant d’être exploités par Accor par l’intermédiaire d’un contrat de management d’une durée de 20 ans

L’hôtelier semble ainsi se recentrer sur son cœur d’activité historique, l’opérationnel, qui demeure son secteur d’expertise par excellence en tant que franchiseur. Par ailleurs, l’actuel PDG du groupe, Sébastien Bazin, vient de voir son mandat être renouvelé jusqu’en 2023, en concordance avec l’échéance de l’accord conclu avec AccorInvest.

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